La primera década de actividad de Revista La 24 coincidió con un periodo en que el barrio experimentó los cambios más profundos desde sus inicios en 1870 y un crecimiento exponencial en materia urbanística que, aun con desorden y algunas falencias, no dejó de ser impactante.
Desde que iniciamos La 24 al día de hoy, General Paz sufrió la transformación más grande de toda su historia. El dato no es menor, dado que el barrio se fundó en 1870. Es decir, va camino a cumplir 150 años en poco tiempo.
Ya en nuestra edición número 1, reflejábamos nuestro interés en el fenómeno que estaba en boca de todos los vecinos. El título de tapa era “General Paz, un barrio con altura”. Allí detallábamos que había 15 edificios nuevos inaugurados en 2006 y 32 en construcción. Para la época, era una barbaridad.
En nuestro número de cierre del año 2007, informábamos que ese año terminaba con 70 edificios en construcción. En diciembre de 2008, la tapa de La 24 daba cuenta que en los últimos doce meses eran cien más los inmuebles en altura en la zona. Era una fiebre del ladrillo, una ola que solo parecía destinada a crecer.
Boom de la construcción versus defensa del patrimonio
Por aquel tiempo, el tsunami de edificios era un tema local de alto interés. El barrio cambiaba su fisonomía día tras día. Cada semana se levantaba una nueva torre. La discusión, entonces, empezó a enfocarse en otro aspecto: distintas voces comenzaron a pronunciarse enfáticamente en contra del reemplazo de casonas antiguas por modernos edificios, por la pérdida de identidad barrial y del patrimonio arquitectónico.
Parecía haberse creado un antagonismo bien definido entre quienes promovían la defensa de lo tradicional, expresado en sus inmuebles históricos, y quienes veían con muy buenos
ojos la transformación del barrio. “El progreso urbano no puede detenerse”, fue una idea que los partidarios de la edificación en altura esgrimían frecuentemente en nuestras entrevistas sobre el tema. Hoy parece ser un debate superado, en vista del inexorable avance de la realidad, lo cual no apaga algunas voces nostálgicas que siguen lamentando que el barrio haya cambiado tanto.
De la Papelera al Panal
Hubo incluso movimientos de vecinos organizados para frenar la marea constructora y promover el mantenimiento del barrio como estaba.
El proyecto de transformación de la exfábrica papelera de Rosario de Santa Fe al 700 fue una iniciativa emblemática de esta tensión entre lo nuevo y lo antiguo. Un grupo desarrollista de Nueva Córdoba había comprado el predio para levantar un complejo de torres que prometía se imponente. “En tres o cuatro años va a estar listo”, nos dijo Roberto Suez (el arquitecto y empresario que iba a hacer ese condominio) en una nota, en 2006.
No obstante, la obra nunca se hizo – hubo distintos impedimentos de carácter administrativo y legal que la dejaron en el freezer – y ese terreno pasó a ser valiosísimo dado que pocos años después se construyó frente a él el Centro Cívico, alias “Panal”.
En noviembre de 2007, por otra parte, anticipamos en nuestra revista de ese mes otra noticia par esa zona: “Harían un parque en el predio Mitre”, decía nuestra tapa. Todos
recordamos cómo afeaba el paisaje urbano del ingreso a nuestro barrio el tener ahí los restos del viejo ferrocarril. Ese extenso terreno hoy es un espacio verde solo de césped. Nunca se hizo aquel parque anunciado hace nueve años, aunque suele utilizarse el predio para eventos musicales, generalmente organizados por el gobierno provincial.
Los precios de antaño
Los precios de esos primeros departamentos, allá por 2006 y de acuerdo a datos de los inmobiliarios consultados en un informe especial, estaban en el orden de los 35 mil dólares para una unidad de un dormitorio y en los 50 mil para una de dos. Por aquellos años, estaban frescos los recuerdos del corralito financiero que pesificó los ahorros en dólares de muchos particulares. Ese fue, según nos contó en 2006 Matías Camacho, empresario de la inmobiliaria que lleva su apellido, uno de los disparadores para el inicio de la era fuerte de inversionesen bienes raíces, como resguardo del capital dolarizado.
Hoy, podemos hablar de valores entre los 55 y los 70 mil dólares para los departamentos a estrenar de un dormitorio. El margen está en variables como la superficie, ubicación, jerarquía del edificio, amenities, etc. No excluye la posibilidad de encontrar unidades usadas por menos (U$D 50 mil, por ejemplo).
Con el cepo cambiario de 2011, Córdoba se adaptó rápidamente a los valores de propiedades en pesos (algo que a Buenos Aires le costó muchísimo aceptar… De hecho, no lo hicieron) y el mercado local empezó a manejarse en moneda nacional.
¿Se veía venir?
En las sucesivas entrevistas con especialistas de la construcción y del mercado inmobiliario, encontramos testimonios que anticipaban la ola de cemento que tapó a General
Paz. Luis Marchesini, creador de los edificios Inarco, nos contaba en una nota de 2011 que ellos ya desde la década del 90 veían que el barrio iba a explotar, desde el punto de vista urbanístico e inmobiliario.
La apertura del Nudo Vial Mitre en 1999 fue clave: a partir de allí, nuestros barrios quedaron conectados con Nueva Córdoba y el centro de una manera más directa.
Imaginemos la sensación de aislamiento que sentiríamos hoy si nuestra única vinculación con el centro fuera el puente Sarmiento. Hasta el 99 fue así, por eso desde la 24 de septiembre hacia el club Juniors el tránsito era casi nulo dado que no te llevaba a ninguna
parte.
El nudo le dio a General Paz la condición de ubicación estratégica en la ciudad y eso favoreció al mercado inmobiliario. Esa situación se profundizó en 2011 con la inauguración de los Puentes del Bicentenario, que conectan directamente el centro con la calle Rosario de Santa Fe.
Otros analistas del área aseguran que el movimiento fue más espontáneo y que era difícil anticiparlo. “Esta no la vio nadie. Simplemente ocurrió”, nos dijo Sergio Villella en una nota.
Oro verde
“Son nuestros principales clientes”, nos comentaba Mirco Hermida en distintas entrevistas realizadas a lo largo de estos años. El especialista se refería a los productores del
campo que ponían en ladrillos sus ganancias siderales de aquellos años (2004-2008).
El boom de la soja derramó mucho dinero en inversiones inmobiliarias que fueron determinantes para la evolución arrolladora de la construcción en distintos lugares de Argentina, pero particularmente en Córdoba.
“Venían y compraban de a cuatro o cinco departamentos (…) Sin titubear, sin ir a verlos siquiera”, contaba Hermida en entrevistas donde recuerda aquella época de manteca al techo de los productores del agro.
Premium and VIP
Determinados factores propios del barrio desde siempre, como la presencia de muchos colegios prestigiosos, hospitales de trayectoria e instituciones ligadas a la cultura, le dieron un “bonus track” que definitivamente influyó en lo urbanístico también. Esto es así porque General Paz pasó a ser la opción número uno para parejas jóvenes, con o sin hijos pequeños, y generalmente profesionales. Se construyó un nuevo perfil de vecino, que en muchos casos es segunda generación de vecinos históricos de la zona.
“Si naciste en General Paz, te querés morir en General Paz”, graficaba Matías Camacho en uno de nuestros primeros informes. Ese target distintivo, junto con las variables de ubicación estratégica, entorno comercial y demás, que explicamos antes, impulsó la construcción de edificios de alta gama, de una jerarquía superior y con características impensadas años atrás: Quinchos, piletas, SUM, cocheras y arquitectura de vanguardia fueron moneda corriente en un barrio poblado hasta hacía poco tiempo de casonas antiguas con un estilo completamente distinto.
La infraestructura
A la discusión de los primeros años por el avance indiscriminado de la construcción por sobre inmuebles de valor histórico o arquitectónico, se sumó un reclamo más pragmático:
el desborde de la infraestructura. “Allí donde tenías una casa en la que, de pronto, vivía una señora sola, hoy tenés un edificio de 20 departamentos con más de 50 personas”, era la clara explicación que recibíamos de especialistas e incluso funcionarios acerca del colapso de servicios, particularmente electricidad y cloacas.
Los cortes de luz en General Paz son moneda corriente en los últimos años y el colapso de las cloacas sigue siendo al día de hoy un problema de difícil solución. La gigantesca
obra de calle Esquiú, que llevó todo el último verano y algunos meses más, aún no termina de resolver los desbordes que generalmente se producen en las esquinas de esa calle con
Lima y con Catamarca.
¿Dónde me meto el auto?
Otro fenómeno que derivó en un problema que hemos reflejado una y otra vez en La 24 es la multiplicación de vehículos en la zona y las dificultades para estacionar.
Calles hasta hace pocos años desiertas (Rosario de Santa Fe o 25 de mayo, por caso) tienen el flujo de tránsito prácticamente de una calle céntrica.
A esto se suma que muchos de los edificios levantados hasta 2012 no tenían cochera.
Por una cuestión de costos y rentabilidad, a los desarrollistas no le convenía hacerlas. A partir de ese año, existe una exigencia para los proyectos en altura de una determinada
cantidad de unidades.
El barrio pasó a tener el triple de habitantes, generalmente de medio-alto nivel socioeconómico y por ende con auto, y la demanda de estacionamiento es desbordante.
Desde que iniciamos la actividad con La 24, las cocheras tienen lista de espera y calles de la parte más profunda del barrio (Guemes, Deheza… Lejos de Plaza Alberdi) lucen
ahora sus flamantes naranjitas, una situación impensable diez años atrás.
La preocupación en Juniors
En diversas ocasiones, hemos reflejado en las páginas de La 24 el temor de algunos vecinos de Juniors por el “efecto contagio” que llegaría hasta su sector si una eventual odificación del uso del suelo permitiera edificación en altura en ese barrio.
Es más, la empresa desarrollista Gama manifestó en 2010 – lo cual fue motivo de nota en La 24 – su intención de comprar el predio del club Juniors para hacer ahí un megaemprendimiento al estilo de los que realiza en avenida Colón.
La constructora ponía 250 millones de dólares, le buscaba un nuevo lugar al club y le daba cien departamentos en el nuevo complejo pero directivos y socios descartaron
esa posibilidad. Si bien el rumor de los edificios en Juniors reaparece con fuerza cada cierto tiempo, aparentemente esto no ocurrirá, al menos en un mediano plazo.
¿Hasta cuándo?
Cuando la fiebre de los edificios era furor en los primeros años de nuestro trabajo con La 24 (2006, 2007) nos preguntábamos “¿Hasta cuándo seguirá esto? Alicia Vanoli, de AyV Propiedades, nos tiraba por aquella época una proyección bastante
acertada. “Todo indica, y eso esperamos, que al menos tiene que seguir hasta 2010, 2011”,
nos contaba la corredora inmobiliaria. No le erró. Sin poder saberlo, naturalmente, fue justo en 2011 cuando el llamado ”cepo cambiario” interrumpió la libre compra-venta de dólares y eso afectó dramáticamente al mercado de bienes raíces. Aún en ese contexto adverso, la construcción siguió en marcha porque había muchos proyectos previos que estaban listos para iniciarse.
Lo que vimos de 2011 en adelante es una mayor lentitud en la finalización de las obras – que muchas veces se veían literalmente paradas – y otros desarrolladores que optaron directamente por parar la pelota y postergar proyectos.
¿Cómo sigue?
Este fenómeno de la transformación de General Paz no terminó. Para Sergio Villella, el barrio sigue dando espacio para muchas más construcciones.
Donato Latella Frias, en distintas oportunidades que se brindó a analizar la realidad inmobiliaria con nosotros, explicaba que los altibajos de los últimos años son parte de
distintos ciclos de fluctuación de la oferta y la demanda, normales en la actividad.
No obstante, no evitó reconocer que 2014 y 2015 fueron años muy malos, tal vez los peores de lo que va del siglo, para el mercado local. “La expectativa siempre se renueva con un cambio de gobierno”, nos decía Donato el año pasado cuando se veía venir el fin de la gestión de Cristina.
Igual, Latella siempre aseguró que, más allá de los vaivenes “la necesidad de vivienda
está y la inversión inmobiliaria siempre será segura (…) La plata que no se mueve, se pierde”.
El fin del cepo cambiario, la eliminación y disminución de retenciones al campo y la recuperación de la economía en general deberían ser factores que impulsen nuevamente
el mercado inmobiliario. Los corredores son optimistas aun cuando coinciden en que esto ocurriría en el segundo semestre. Si eso se da, podremos ver nuevamente el paisaje de las obras en marcha y nuestro barrio continuará transformándose al ritmo del crecimiento de la construcción. A muchos les gustará y otros seguirán recordando el viejo General Paz que, sin duda, también tenía su particular encanto.
