De salir como la aprobó el Senado, la nueva ley de alquileres establece una fórmula clara para calcular los aumentos, modifica los plazos de los contratos y no permite más los incrementos semestrales. Los inmobiliarios de nuestra zona la explican y analizan detalladamente.
En las últimas décadas, la población de inquilinos en las grandes ciudades ha ido en lento pero constante crecimiento. En nuestros barrios, son muchas las familias, parejas o personas solas que alquilan.
Al cierre de esta edición de La 24, la Cámara de Diputados trataba la ley de alquileres que el Senado había aprobado a fines de noviembre.
El proyecto que salió con pulgar arriba de la cámara alta tiene los siguientes puntos centrales:
- El plazo mínimo de los contratos será de tres años en lugar de dos, como es hoy.
- El incremento del precio del alquiler durante el contrato se actualiza en un porcentaje que será un promedio de los aumentos de los salarios y la inflación medidos por INDEC.
- El inquilino puede rescindir el contrato unilateralmente antes del plazo de seis meses que está vigente actualmente.
- Se reintegrará el depósito de garantía a valor actualizado (hoy se devuelve al final del contrato la misma plata que el inquilino pone cuando entra al inmueble).
- Las expensas extraordinarias quedarán siempre a cargo del propietario.
Si se baja la comisión, ¿aumenta el alquiler?
El proyecto establece además que las comisiones inmobiliarias sean determinadas por ley de cada provincia y, en caso de no estar reguladas en la jurisdicción, no podrán superar el valor del alquiler mensual.
Esto trajo la inquietud del siguiente razonamiento: Si las inmobiliarias van a perder plata por este ajuste a la comisión, entonces van a aumentar los alquileres para recuperar la diferencia.
Donato Latella Frias aclara este punto y tranquiliza al inquilino: “En Córdoba, la comisión está regulada por ley provincial: Es del 5 por ciento y eso no se va a modificar”. De este modo, el eventual traslado al alquiler del dinero que se pierde en la comisión quedaría descartado.
¿Quién gana con esta ley?
“A mi entender y sin dudarlo ganan todos”, dice Mirco Hermida, reconocido operador inmobiliario de la zona. “El propietario gana – agrega – porque a partir de ahora podrá actualizar el valor de su alquiler de acuerdo a un índice serio. El inquilino también se ve beneficiado porque dejará de ser rehén de inmobiliarias inescrupulosas”.
“Lamentablemente en épocas de bajas ventas, algunas inmobiliarias, sobre todo en Buenos Aires, han tomado medidas extremas y usurarias en contra de los inquilinos, como cobrarle comisiones totalmente exageradas”, analiza Hermida.
Latella Frias, por su parte, subraya: “Si el INDEC empieza a funcionar bien y mide correctamente el aumento de precios y salarios, incrementar el alquiler con un índice que sea un promedio de esas dos variables me parece justo”.
“Tanto inquilinos como propietarios – agrega – tendrán reglas claras y un parámetro definido para los valores de los contratos”.
“La mayoría de las inmobiliarias de Córdoba mantenemos la ética y entendemos que el verdadero negocio es mediar entre un buen inquilino y el propietario”, dice Hermida, resaltando que es en Buenos Aires donde se producen las mayores distorsiones.
Cambio de plazos, depósito y resolución anticipada
En este punto, Donato considera que el propietario pierde un poco de terreno. “El 85 ó 90 por ciento de los inquilinos son correctos y hacen las cosas bien. Pero si como dueño, te toca un inquilino que paga fuera de término, rompe el inmueble o es conflictivo, tenés que aguantarlo tres años”, analiza el operador. No obstante, quien alquila tendrá más previsibilidad para planificar su vida.
“A mi entender ganan todos: El propietario porque a partir de ahora podrá actualizar el valor de su alquiler de acuerdo a un índice serio y el inquilino dejará de ser rehén de inmobiliarias inescrupulosas, como ocurre mucho en Buenos Aires”.
Ambos entrevistados coinciden que la devolución del depósito de garantía a precio actualizado es razonable. “Algunas inmobiliarias solicitan el mes de depósito, lo retienen y lo devuelven después de dos años a valor histórico: un verdadero negocio financiero y especulativo a costa de los inquilinos”, analiza Hermida.
También coinciden con la resolución anticipada de los contratos por parte del inquilino. “Si alquilabas una casa y te dabas cuenta al poco tiempo que tenía problemas serios de infraestructura o servicios, no te podías ir hasta los seis meses”, explica Latella.
Cada vez más gente es inquilina
En ámbitos académicos de la economía ha surgido un concepto llamativo: la inquilinización de la población argentina.
Po una parte, ese fenómeno se produce por el más difícil acceso a la vivienda. Donato explica: “Desde diciembre 2001 a julio de 2015, el Índice de Precios al Consumidor (IPC, referido al precio de la canasta familiar) se multiplicó por 13, los salarios se multiplicaron por 15, al igual que el dólar. Pero el costo de la construcción aumentó 25 veces y a su vez el valor de los inmuebles 30 veces, siempre hablando en pesos”.
El empresario toma esos datos de relevamientos propios pero aclara que siempre se habla de promedios, dado que el valor del inmueble está sujeto no solo al costo de construcción sino a otras variables como la demanda y sobre todo, la ubicación.
“Si el INDEC empieza a funcionar bien y mide correctamente el aumento de precios y salarios, incrementar el alquiler con un porcentaje promedio de esas dos variables me parece justo”.
¿Alquilar es negocio?
Pero, por otra parte, hay otro costado en el fenómeno de la inquilinización. Para muchos, el concepto “es tirar la plata” ya no es tan acertado.
“En los últimos diez años en barrio general paz hay más demanda que oferta. Los alquileres están en uno de sus valores históricamente más bajos. Es mejor negocio alquilar que comprar un departamento”, analiza Mirco. “Incluso gente de altos ingresos, que podría comprar, prefiere alquilar”, agrega.
Para Donato, “los alquileres son altos para los asalariados y bajos para los propietarios, dado que la rentabilidad es de un 4 o 5 por ciento anual mientras que hace veinte años era el doble”.
Visto así, comprar un departamento no luce como una buena inversión si nos fijamos en la renta mensual. “Pero desde la revalorización de la propiedad, no hay ninguna duda”, aclara Latella. En efecto, quien compró un inmueble en 2015 a 600, 650 mil pesos, hoy tiene una propiedad que ronda el millón. Entre 50 y 60 por ciento más, de acuerdo a relevamientos de La 24 en el barrio.
Los contratos para el año que viene
Ho y en día, los contratos se siguen incrementando alrededor del 30 por ciento anual o 13 por ciento semestral, según cada situación particular. Esa actualización cada seis meses es la que desaparecería.
En ambos casos, el propietario puede argumentar que en 2016 su renta perdió frente a la inflación, que ronda el 40 %. Pero el inquilino también, dado que el brutal aumento del costo de vida le comió gran parte del ingreso.
El año que viene el gobierno tiene una expectativa de una inflación del 17%. “Si es así, y hay un nuevo índice bien medido habrá reglas claras para inquilino y propietario… Hay que ser equitativo con los dos”, concluye Donato Latella Frias.
“En este país hay casi 7 millones de inquilinos. Era una ley necesaria”, cierra Mirco Hermida.
Disminuye el porcentaje de gente con vivienda propia.
1980 71.4
2001 70.6
2010 67.7
Datos proporcionados por Latella Frias Bienes Raíces
