Por: Donato Latella Frías
Titular de Latella Frías Bienes Raices
Cuánto vas a ganar de acá a un año o dos si adquirís un inmueble hoy es difícil de saber a ciencia cierta dado que depende de muchos factores. Pero siempre, está demostrado, la revalorización es fuerte. En el periodo que va de 2001 a 2015, los inmuebles aumentaron el doble que el resto de los bienes. Por eso la rentabilidad de los alquileres bajó a la mitad: En los 90 estaba entre un 8 y 10 por ciento mientras que actualmente es del orden del 4 ó 5 por ciento.
Presentado así, puede lucir como un negocio poco seductor. Lo que ocurre es que no es que sea mala la rentabilidad sino que los inmuebles subieron 30 veces su valor en esos quince años mientras que la inflación, el dólar y los demás bienes en general se multiplicaron por 15, al igual que los alquileres, que acompañaron el ritmo general de la economía.
Un departamento idéntico a uno que costara $30 mil en 2001, hoy está en $900 mil. Por eso lo que hay que considerar no es tanto la renta mensual como la revalorización del capital.
Era habitual el argumento de escuchar en 2016 que el plazo fijo rendía más porque daba una tasa del 30 por ciento anual o incluso más. Es decir, invertir 1 millón de pesos, dejaba al mes poco más de $20 mil. Parece un negoción frente a la renta del alquiler de $4000 ó $5000 que deja el alquiler de un departamento de ese precio.
Lo que ocurre es que quien compró un departamento, en obra supongamos, en 2015 a $500 mil, hoy tiene un departamento de alrededor de $1 millón. En dos años se duplicó, por lo cual hablamos de un 50 por ciento anual contra el 30 del plazo fijo.
Es más, este año ese 30 por ciento del banco ya es historia. Las tasas hoy no superan el 18 porque esa es la expectativa de inflación que tiene el Banco Central (por difícil que sea alcanzarla). Mientras tanto, los inmuebles se revalorizan porque el campo se reactivó y el blanqueo también incrementó la demanda.
Generalmente comprar en pozo, como menciono en el ejemplo, será buen negocio. Aunque hay que aclarar que no todos los casos son iguales: Puede haber constructoras que venden en pozo al mismo valor que terminado porque no le interesa tener el dinero ya. Otros venderán con un mucho mejor precio porque necesitan ese capital para activar la obra y bajan prácticamente al costo. Y otros ofrecen algunos beneficios, pese a no tener la urgencia de contar con el inversor para iniciar el edificio. Depende de quién construya por lo cual es fundamental informarse sobre la desarrollista.
Si querés hacer una diferencia mucho mayor a la inversión inmobiliaria, podés ingresar a la bolsa con títulos o paquetes accionarios. Pero ahí hay distintos niveles de riesgo. A mayor riesgo podés ganar más. Podés ganar mucho pero también podés perderlo todo.
En la construcción es más seguro. Puede haber riesgo si la construcción queda a mitad de camino pero en general si la constructora es ordenada y tiene buen historial el pozo es una gran opción.
El campo ya despegó y algo de crédito hipotecario hay. Falta que levante la industria y recupere el poder adquisitivo el trabajador para que todos los sectores participen de la demanda de inmuebles. El 2014 se cayó a un piso histórico y en el 2015 apenas un rebote. Esto sí o sí tenía que levantar.
24 de Septiembre 1310
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